相続登記の義務化と期限｜実家の庭に手を入れる前の名義確認

よくある質問

確認した情報源

制度や料金は地域と時期で変わります。掲載しているのは確認日時点の内容です。実際の手続きは、 該当する自治体・事業者の最新の案内で確認してください。

1. デジタル庁（e-Gov法令検索）「不動産登記法 第76条の2・第76条の3・第164条第1項・附則第5条第6項」

   第76条の2第1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、その相続により所有権を取得した者は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」と定め、後段で「遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。」とする。第2項は、法定相続分に応じた登記がされた後に遺産の分割があったときは、その分割で相続分を超えて所有権を取得した者は「当該遺産の分割の日から三年以内に」登記を申請しなければならないとする。第3項は「前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。」第76条の3（見出しは「（相続人である旨の申出等）」）第1項は、申請義務を負う者が登記官に対し、相続が開始した旨と自らが相続人である旨を「申し出ることができる」とし、第2項は第76条の2第1項の期間内にその申出をした者は申請義務を「履行したものとみなす」とする（括弧書きで「当該申出の前にされた遺産の分割によるもの」は除く）。第4項は、申出をした者がその後の遺産分割で所有権を取得したときは「当該遺産の分割の日から三年以内に」登記を申請しなければならないとする。第164条第1項は、第76条の2第1項・2項または第76条の3第4項の「規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」とする。施行前に開始した相続に及ぶ根拠は附則（令和三年四月二八日法律第二四号）第5条第6項で、「知った日」を「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と読み替えると定める。

   適用範囲：全国。2026-10-05に e-Gov法令データAPI（法令ID 416AC0000000123）で取得して照合。law_revision_id は 416AC0000000123_20260624_508AC0000000046。／確認日 2026-10-06

   注意：★期間の起点は亡くなった日ではなく「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」。／★期限は起点の違う二本立て（第1項＝知った日から3年、第2項＝遺産分割の日から3年）。／★相続人申告登記（第76条の3）をしても、その後の遺産分割による登記義務は残る（第4項）。／「十万円以下の過料」は上限で、過料は刑罰の罰金ではない。／当サイトは読者に登記手続を自分で行うよう勧めない。

2. 法務省 民事局「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

   「相続登記の義務化は、令和６年４月１日から始まりました。」「ただし、令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。」とし、それらは「令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります」と案内する。過料までの流れは3段階で、(1)登記官が義務違反を把握した場合に登記をするよう催告する、(2)期限内に登記がされなければ登記官が裁判所に申請義務違反を通知する（ただし登記官が「正当な理由」があると認めた場合は通知しない）、(3)通知を受けた裁判所が要件に該当するか否かを判断して過料を科する旨の裁判を行う。「過料は、１０万円以下の範囲内で裁判所において決定されます。」また登記官が催告を行う端緒は限定されており、「登記官は、相続人が不動産の取得を知った日がいつかを把握することは容易ではありませんので、次の(1)又は(2)を端緒として、義務に違反したと認められる者があることを職務上知ったときに限り、申請の催告を行うものとしています。」として、(1)遺言に基づく移転登記を申請したがその遺言書に別の不動産も記載されていたとき、(2)遺産分割の結果に基づく相続登記を申請したがその協議書に別の不動産も記載されていたときを挙げる。「正当な理由」については「相続登記の義務の履行期間内において、次の(1)から(5)までのような事情が認められる場合には…」として、相続人が極めて多数で戸籍関係書類等の収集に多くの時間を要する場合、「遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合」、義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合、配偶者からの暴力の被害者等で避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮して費用を負担する能力がない場合の5つを挙げ、「これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ」認められることがあるとする。遺産分割をしていない場合は「全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態となる」ため各相続人に義務があり、「遺産分割が調い、その不動産の所有者があなた以外の者となった場合には、あなたの義務はなくなります」。相続人申告登記については「申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます」とし、留意点として「もっとも、遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできないことや、不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要がある」ことを挙げる。相談先は「お近くの法務局（登記手続案内（予約制）を実施中）や、登記の専門家である司法書士・司法書士会等に御相談ください。」令和7年3月27日時点。

   適用範囲：法務省のQ&A。令和7年3月27日時点。／確認日 2026-10-06

   注意：★「正当な理由」の5つは「相続登記の義務の履行期間内において」という条件つきで、かつ網羅列挙ではない（「これらに該当しない場合においても」とある）。／★過料を決めるのは裁判所。登記官が催告する端緒も2つに限定されている。／★相続人申告登記は「遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできない」——この限定を落とすと使い方を誤る。／★権利関係を公示するものではないため、売却・抵当権設定には相続登記が必要。

3. 法務局（法務省）「相続登記ハンドブック」

   添付する戸籍の証明書として「被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの経緯が分かる戸籍の証明書」と「遺産分割協議の当事者である相続人全員の戸籍の証明書」を挙げる。遺産分割協議書については、相続人が印鑑証明書と同じ印（実印）を押し「その印鑑証明書（注①）を各１通添付します（注②）。」とし、同ページの（注②）で「遺産分割協議を行った相続人（ただし、登記申請人である相続人を除く。）の印鑑証明書を各１通添付します。」と定める。住所を証する書面として「相続人（土地・建物を相続した人）の住民票の写し（市区町村が発行した証明書の原本）」を挙げる（住民票コードを記載した場合は省略できるとの記述もある）。登録免許税については刷り20ページに「登録免許税額は、原則として、課税価格に税率（相続による所有権の移転の登記の税率は1,000 分の4）を乗じて計算した額で、その計算した額が1,000 円に満たないときは、1,000 円となります」とある。「法務局（登記所）では、遺産の分割の方法や、遺産分割協議書の作成についてのお問合せ・ご相談にお応えすることができません。」と明記する。

   適用範囲：法務局が公開している相続登記の手引き（PDF）。／確認日 2026-10-06

   注意：★印鑑証明書は「相続人全員」分ではなく、注②により登記申請人である相続人を除く。／★遺産分割の中身の相談先は法務局ではない（法務局は登記手続の案内まで）。／当サイトは手続の代行や個別の判断をしない。

4. デジタル庁（e-Gov法令検索）「登録免許税法 別表第一第一号（二）イ・第19条／租税特別措置法 第84条の2の2第2項」

   登録免許税法別表第一の第一号（二）イは、相続による所有権の移転の登記について課税標準を「不動産の価額」、税率を「千分の四」と定める（売買などその他の原因による移転の登記はハで千分の二十）。同法第19条は、別表第一の税率を適用して計算した金額が「千円に満たない場合には、当該登記又は登録に係る登録免許税の額は、千円とする。」と定める。租税特別措置法第84条の2の2第2項（法令ID 332AC0000000026）は、令和9年3月31日までの間に受ける土地の相続による所有権の移転の登記について、課税標準たる「不動産の価額が百万円以下であるとき」は登録免許税を課さないと定める。

   適用範囲：全国。2026-10-05に e-Gov法令データAPI（法令ID 342AC0000000035／332AC0000000026）で取得して照合。／確認日 2026-10-06

   注意：★租税特別措置法の非課税は対象が「土地」で、しかも令和9年3月31日までの期限つき。建物は対象ではない。／当サイトは個別の税額を計算しない。

5. デジタル庁（e-Gov法令検索）「民法 第249条・第251条・第252条（共有）」

   第249条第1項「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」第3項「共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。」第251条第1項「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。」第252条第1項は、共有物の管理に関する事項（第251条第1項の変更を加えるものを除く）は「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。」第3項「前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」第5項「各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。」第251条第2項と第252条第2項は、他の共有者を知ることができないときや所在を知ることができないとき、また相当の期間を定めて催告しても賛否が明らかにされないときに、裁判所の裁判によって残りの共有者で決められる道を定める。第252条第4項第1号には「樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等　十年」とある（共有物に設定できる賃借権等の存続期間の上限）。これらは令和3年法律第24号による改正後の条文で、令和5年4月1日施行の版から確認できる。

   適用範囲：全国。2026-10-05に e-Gov法令データAPI（法令ID 129AC0000000089）で改正前後の版を取得して突き合わせた。／確認日 2026-10-06

   注意：★第251条第1項の括弧書き「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」まで含めて読む必要がある。／★過半数は頭数ではなく「持分の価格」。／★第252条第3項により、現に庭を使っている共有者に特別の影響を及ぶときはその承諾が必要。実家に相続人の一人が住んでいる場合に直結する。／★第252条第4項第1号の「十年」は賃借権等の存続期間の上限で、伐採の可否の基準ではない。／庭木を切ることが「変更」か「管理」か「保存」かは、条文だけでは決まらない。 当サイトは判例・裁判例を確認していないため、個別の当てはめは書けない。

6. デジタル庁（e-Gov法令検索）「不動産登記法 第123条・第143条・第148条」

   123条1号は筆界を「表題登記がある一筆の土地…とこれに隣接する他の土地…との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。」と定義する。123条2号は筆界特定を「筆界の現地における位置を特定すること（その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること）」と定義する。143条1項は筆界特定登記官が「登記記録、地図又は地図に準ずる図面及び登記簿の附属書類の内容、対象土地及び関係土地の地形、地目、面積及び形状並びに工作物、囲障又は境界標の有無その他の状況及びこれらの設置の経緯その他の事情を総合的に考慮して」筆界特定をすると定める。148条は「筆界特定がされた場合において、当該筆界特定に係る筆界について民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において、その効力を失う。」

   適用範囲：全国。2026-09-29 に e-Gov法令データ（法令ID 416AC0000000123）から取得して照合した現行版。／確認日 2026-09-29

   注意：筆界特定に所有権を決める効力があるとは条文のどこにも書かれていない。 148条により筆界特定は最終決着ではない。123条2号の括弧書きにより、位置が1本の線で出ないことがある。